O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, no final de setembro de 2025, uma decisão que marca um ponto de virada nas relações entre compradores e construtoras no mercado imobiliário brasileiro. Considerada uma vitória histórica para os consumidores, a Corte estabeleceu novos parâmetros para a retenção de valores em casos de distrato de imóveis na planta, reforçando a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Lei dos Distratos.
O Cenário Anterior: A Lei dos Distratos e Seus Desafios
Antes da recente decisão do STJ, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, regulamentava a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Embora tenha sido criada para trazer mais segurança jurídica ao setor, na prática, muitas de suas disposições acabavam por onerar excessivamente o consumidor em caso de desistência.
Um dos pontos mais controversos era a possibilidade de as incorporadoras reterem até 50% dos valores pagos, especialmente em regimes de afetação, e a devolução do restante ocorrer apenas após a conclusão da obra ou revenda da unidade. Essa prática gerava um desequilíbrio significativo, pois o comprador, que muitas vezes financiava a construção com seu próprio dinheiro, perdia uma parcela substancial do investimento sem ter usufruído do bem, enquanto a construtora podia revender o imóvel, por vezes, por um valor superior.
A Decisão do STJ: Proteção ao Consumidor e Segurança Jurídica
A nova orientação do STJ estabelece que a retenção máxima de valores por parte das incorporadoras não pode ultrapassar 25% do montante pago pelo comprador. Além disso, a devolução do dinheiro deve ser imediata, e não mais ao término da obra ou após a revenda do imóvel.
Embora a decisão não possua efeito vinculante (ou seja, não obriga automaticamente todas as instâncias inferiores), ela cria uma jurisprudência sólida que servirá de base para futuras decisões judiciais. O advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, destaca que o posicionamento do STJ restabelece o equilíbrio entre as partes e aplica corretamente o Código de Defesa do Consumidor ao setor, reconhecendo que o CDC deve prevalecer sobre a Lei do Distrato em situações que gerem perdas substanciais ao consumidor.
Principais Pontos da Decisão
| Aspecto do Distrato | Antes da Decisão do STJ (Lei dos Distratos) | Após a Decisão do STJ |
|---|---|---|
| Retenção Máxima | Até 50% (em alguns casos) | 25% do valor pago |
| Devolução | Ao término da obra ou revenda | Imediata |
| Base Legal | Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) | Prevalência do CDC |
Impactos no Mercado Imobiliário e Orientação ao Consumidor
A decisão do STJ é um marco na defesa do consumidor e deve trazer maior segurança jurídica para quem investe em imóveis na planta. As incorporadoras, que antes podiam se beneficiar de retenções elevadas e prazos longos para devolução, agora terão que se adequar a um cenário mais justo e equilibrado.
Marcelo Tapai ressalta que, embora o setor da construção civil possa argumentar sobre possíveis impactos no fluxo de caixa, a realidade é que o imóvel retorna para a incorporadora, que pode revendê-lo. A decisão visa proteger o consumidor que, por motivos muitas vezes alheios à sua vontade (como desemprego ou dificuldades financeiras), precisa rescindir o contrato.
O Que o Consumidor Deve Fazer?
Com a nova decisão, é fundamental que o comprador esteja atento ao negociar distratos. Se a construtora se recusar a devolver pelo menos 75% do que foi pago de forma imediata, o consumidor não deve assinar nenhum acordo e deve procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário para levar o caso ao Judiciário. A negociação amigável é sempre a primeira opção, mas a via judicial se torna um caminho mais seguro com a nova jurisprudência.
Conclusão
A decisão do STJ representa um avanço significativo na proteção dos direitos dos consumidores no mercado imobiliário. Ao limitar a retenção e garantir a devolução imediata dos valores em distratos, a Corte promove um ambiente de maior equilíbrio e justiça, beneficiando tanto os compradores quanto as empresas responsáveis que atuam no setor. É um lembrete importante de que o Código de Defesa do Consumidor continua sendo uma ferramenta essencial na garantia de relações de consumo mais equitativas.